新年伊始，长三角地区三省一市用一份合作备忘录，开启了长三角一体化发展的新篇章。

上海日渐上涨的房价与逐渐加码的限购政策，让广大的刚需客，尤其是一些家乡本就位于环沪圈内的在沪上班族，纷纷将目光转向环沪圈。在他们看来，与其在申城望房兴叹，还不如返乡环沪置业。

那么，环沪圈有哪些城市适合置业?何时入手是个好时机?

(资料图)

近日，《国际金融报》旗下地产深度报道“地产晚8点”栏目特邀资深行业分析师、上海易居房地产研究院研究总监严跃进为大家答疑解惑。

015月份或是刚需购房机会点

从整个市场的交易数据看，当前市场呈逐渐下行的趋势，换言之，买房的需求相对来说有所降温，且降温现象至少会延续至2019年4月份。

在严跃进看来，5月份是房地产市场的一个机会点。过去的五一节假日被称为“房展会”，因为放假会对房屋交易造成影响，但是2019年的五一节假日仅有一天假期，时间较短，影响因素变少，对市场交易来说是一个上升的机会点。

同时，严跃进表示，市场降温周期一般为8个月，从2018年第四季度开始，到2019年5月差不多是八个月，这一轮降温周期基本过去，如果五月份交易情况较好，很大程度上能够带来利好影响。

因此，刚需购房者要紧盯5月市场行情，当乐观情绪较多时就抓紧入手。此外，2019年的第二个时间节点会在9月份，今年第四季度也是一个降温反弹的时机。

02长三角一体化后新机会

随着长三角一体化的持续深入，环沪圈的城市也迎来新的发展机遇。

从影响最直接的交通领域来看，交通一体化的力度预计会进一步加强。例如，浙江嘉兴(楼盘)、江苏南通(楼盘)等城市到上海的交通工具主要是高铁，尚没有城际铁路，未来这些城市之间的交通网络或会陆续加强。此前，上海到崇明岛、江苏昆山(楼盘)乃至江苏苏州(楼盘)已经都有规划地铁，随着长三角一体化的持续推进，后续的区域性交通规划还会更加紧密。同时，湾区概念、改革开放红利等方面也值得关注。

严跃进表示，目前来看，长三角市场主要存在5种特征。第一、政策严厉，但利空出尽;第二，同城概念凸显，利好营销;第三，补库存周期开启，利好拿地;第四，结构优化，租赁物业比例增加;最后，存量用地带来并购机会。

严跃进表示，目前来看，长三角市场主要存在5种特征。第一、政策严厉，但利空出尽;第二，同城概念凸显，利好营销;第三，补库存周期开启，利好拿地;第四，结构优化，租赁物业比例增加;最后，存量用地带来并购机会。

从研究角度来看，目前安徽市场存在进入机会。此前，许多人未将安徽纳入长三角考虑范围内，但现在范围扩大，安徽也被官方纳入长三角区域。

从当前市场来看，整个浙江省的房地产市场异军突起，浙江人的买房意愿逐步增强，投资偏好从投资做生意转变为购房炒房，虽然目前杭州(楼盘)、绍兴(楼盘)、宁波(楼盘)等地方购房政策较严，但从实际情况来看，楼市总体较好。

值得注意的是，长三角许多城市的房地产项目卖得不错，市场上新房较少，在此基础上，新房空置率也很高，形成许多二手房，购房者可适当关注。

03环沪圈三种投资模式

干货|2019年买房机会节点在这!一文读懂环沪置业

那么，环沪圈的购房者应该如何选择呢?

第一个是刚需首选。严跃进认为，刚需人群应该重点关注和上海关联的交通规划，尤其是高铁、城际铁路概念，昆山花桥或兆丰路依然是最佳的选择之一。比如对于老家在外地，在上海工作但社保未满五年、没有购房资格的购房者，严跃进建议，最好的方式是去花桥买房落户，花桥距离徐家汇(002561,股吧)市中心仅一个小时，比上海临港、南汇等地区到市中心所需花费的时间还要短。其次，兆丰路也是一个和上海的结合较为紧密的地区，购房者可以多加关注，再远点光明路、绿地大道等也可以考虑。

第二种是投资买房。严跃进指出，这类人群购房的最基本原理是买便宜比买贵的更有优势，在对市场判断不清时，购房者可选择均价和总价较低的，尤其是总价较低的房源，比较好抛售。目前来看，浙江嘉善、浙江湖州(楼盘)等地的房价尚处于较低水平，是值得关注的长三角房产投资地。湖州的房价这两年才有所上升，远没有其他城市房价高;嘉善市场实际上曾涨过一波，它的优势在于长三角一体化规划中有新城概念，再加上枫泾古镇、西塘古镇等概念，会是后续重点规划的地区。

第三种是旅游小镇。长三角地区的旅游资源较多，有许多带有文旅色彩的小镇，很多人对这些概念有偏好。从购房角度来说，买该地区普通住宅的性价比是最高的，购买别墅、古镇类项目的投资价值就相对较差。

互联网小镇乌镇、西塘古镇、南浔古镇和周庄等旅游地区差异并不大，但可以重点关注西塘古镇和南浔古镇。在严跃进看来，西塘古镇在长三角交通规划中受益颇多，以后有升值空间;南浔古镇是唯一一个有高铁站的旅游小镇，相对来说规划较好，目前新房房价在1.5万元至1.8万元之间，未来上涨至两万或问题不大。

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你问我答

问题一：江苏南京(楼盘)江北新区的房子如何?

答：南京是一个房价市场格外坚挺的地区，即便是2018年全国楼市市场整体不佳的情况下，南京市场的个别月份交易依旧很好。在南京市场整体环境较好的情况下，对于购房者而言，无论是江北新区还是老城区购房都可。其次，南京作为省会城市，在整个长三角交通规划中都属于重点关注地区，整个苏北地区都会逐渐打通，包括扬州(楼盘)、宿迁(楼盘)、淮安(楼盘)等地与南京地区的交通衔接对于南京城市发展都有利好。

南京的城市板块最初发展是往仙林等方向，后来往南京南方向发展，这些板块的价格已经炒得差不多了，江北新区有高铁规划建设，虽然有过一波炒作，但由于隔江，价格还是相对被低估的。

问题二：江苏无锡(楼盘)滨湖核心区的房价今年如何发展，适合买还是卖?

答：目前来看，无锡市场购房是划算的。无锡市的整体城市发展轴线清晰，滨湖新区本身是市政府的发展方向，目前滨湖新区的房价在1.5万-1.8万元之间，后续应该还有空间。

从全国范围内看，无锡与海南(楼盘)三亚(楼盘)和福建厦门(楼盘)较像，都属于投资投机需求较多的城市，总体来讲，已经进入了去价格泡沫的阶段。过去购房者对无锡滨湖核心区的房价炒作是比较亢奋的，目前正在进行房价管控，市场在不断降温。无锡滨湖新区已经是一个成熟的板块，适合从居住的角度去购买，投资方面可以看无锡向东的其他板块，价位大概在1.2万元左右。

问题三：浙江嘉兴的房子现在还能买吗?

答：可以重点关注下嘉兴市嘉善县，关注嘉兴接轨上海的地方。目前嘉兴市场有所下跌，处于降温态势，新房房价在1.4万元左右，嘉善的新房房价在1.6万元左右，可稍微等等再看，5月之前要看下市场变动。如果2019年下半年嘉兴能发布新规划，嘉兴市场的房价还有上涨的空间。

问题四：上海2019的买房政策会怎样?

答：上海地区有限价政策的调整，主要针对高价楼盘。之前上海的房价一直控制均价在5.5万元左右，有个月冲到了6.5万元，这在于政府对高价楼盘的管控变少了，一些高价楼盘可以密集入市。短期内，还要看2019年上半年其他地区的“一城一策”落实情况，如果落实较多，上海地区下半年政策也会有所松动。

不过，这种松动也是有顺序的，最先松动的可能会是一些银行商业贷款政策、公积金政策或摇号政策等。上海市场不缺购房者，稍微松动就会有大批购房者，限购政策会排在最后，松动可能性较小。

问题五：江苏南通开发区房子是否还有投资空间?

答：南通市场是被整体低估的，相似的还有崇明岛，被低估的原因是交通不便。不过，上海东站到南通的高铁马上就要开通，这是一个利好，如果是南通人单纯考虑会不会涨那是可以入手的。如果是在上海考虑南通的话，不如关注江苏太仓(楼盘)、张家港(楼盘)等地，这些地区与上海关系衔接更密切。

问题六：江苏盐城(楼盘)要通高铁了，当地房价有没有上涨空间?现在买合适吗?

答：江苏盐城、泰州(楼盘)、淮安和宿迁属于江苏中北部，楼市表现一直比较一般。之前江苏楼市投资主线集中在苏锡常，现在盐城通了高铁，虽然有利好面，但是相对较小。因为，高铁建成后可能会导致盐城的部分购房者不在当地买房，而是选择转向南京、无锡和扬州等地区。

盐城本身城市没有产业聚集的支撑，通高铁后价格上涨的空间不会有想象中那么大。

问题七：吴江(楼盘)汾湖临近上海，目前房价2.2万，青浦房价在3.5万左右，吴江汾湖房价还有上升空间吗?

答：从区位的角度看，吴江汾湖部分属于嘉善，部分属于昆山，部分属于苏州，包括像淀山湖都属江浙沪交界，后续的规划较好。

客观来讲，如果汾湖房价为2.2万元的话，不如购买嘉善地区的房子。汾湖最多是一个镇或者一个板块，单纯说上涨空间是有的，后续的江浙沪同城规划对于汾湖市场是有利好影响的。

问题八：最近很多地方说房贷利率松动，但苏州还是上浮25%左右，为什么?2019年有希望下调吗?

答：目前四大商业银行总行没有下发公文，各地根据具体情况来调整。如果苏州的贷款情况吃紧，那么上浮是可以理解的。目前来看，苏州政策是偏紧的。总体看，利率下调的可能性不大，一些地区松动其实是小部分的案例。

问题九：有过贷款记录，工作在上海张江，孩子刚出生，首付180万买哪个版块好?祝桥板块，朗诗未来树这个盘怎么样，是否值得买入?

答：在张江工作，居住在祝桥会较偏，从交通方面考虑，可以关注下航头，毕竟是有地铁规划的。有过贷款记录，认房又认贷会有一定影响，上半年政策不可能松动，下半年是否会有松动要看下“一城一策”的实施情况。上海地区目前楼盘较多，价格暂时上不去，过年还会有些降温，不用太急于入手。

问题十：苏州吴江区的房子前景如何?吴江接轨上海对吴江的房价有什么影响?

答：吴江区已经有过一波炒作，吴江接轨上海是从淀山湖、朱家角两个方向，这是一个利好面。但是苏州到花桥和昆山要通地铁，还有嘉善地区的规划可能对吴江区的房价会产生一定负面影响。

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